Tuulivoimakeskustelussa nousee usein esiin huoli siitä, että suunniteltavalla tuulivoimahankkeella voisi olla vaikutusta kiinteistöjen arvoon. Koska Suomessa asiasta ei ole ollut saatavilla tutkittua tietoa, STY teetti Taloustutkimuksella ja FCG:llä selvityksen tuulivoiman vaikutuksista kiinteistöjen hintoihin Suomessa. Tilastotieteellisen analyysin tulos oli selkeä: tuulivoimaloilla ei ole tilastollisesti merkitsevää vaikutusta kiinteistöjen hintoihin
Selvitykseen valittiin eri puolilta Suomea kuntia, joihin on rakennettu tuulivoimaa vuosien 2012 ja 2021 välisenä aikana. Tutkittaviksi kunniksi valikoituivat Haapajärvi, Jokioinen, Kalajoki, Karvia, Närpiö, Perho, Raahe ja Simo. Tarkastelujaksolla, vuosien 2013 ja 2021 välisenä aikana, näissä kunnissa tehtiin yhteensä yli 1 000 asuinkiinteistökauppaa.
Tutkimusaineisto perustuu Maanmittauslaitoksen Kiinteistötietopalvelun kautta saatavilla olevaan tietoon. Tutkimusaineistoon on kerätty ajanjaksolta 2013 – 2021 kaikki kiinteistökaupat noin 10 km etäisyydellä kunnan merkittävimmistä tuulipuistoista.
”Suurin huolemme työtä tilatessa oli, että tuulivoimaloiden lähellä ei olisi tehty tilastolliseen tarkasteluun riittävästi kiinteistökauppoja. Onneksi pelko osoittautui aiheettomaksi”, Suomen Tuulivoimayhdistyksen toimitusjohtaja Anni Mikkonen toteaa
Tutkimusmetodiikka
Selvityksessä huomioitiin asuinkiinteistöjen yleinen hintakehitys Suomessa. Vuodesta 2010 vuoteen 2020 vanhojen omakotitalojen hinnat ovat laskeneet keskimäärin yli viisi prosenttia. Ainoastaan yli 100 000 asukkaan kaupungeissa vanhojen omakotitalojen hinnat ovat nousseet 2010-luvulla. Koska tarkasteluperiodina asuntojen hinnat ovat muuttuneet alueellisten asuntomarkkinoiden muutosten seurauksena, tutkimusaineistossa olevat asuinkiinteistöjen hintatiedot muutettiin reaalisiksi Tilastokeskuksen vanhojen omakotitalojen hintaindeksien avulla.
Tutkimusaineistossa asuinkiinteistökaupat eriteltiin sen mukaan, onko ne tehty ennen tuulivoiman käyttöönottoa vai sen jälkeen. Aineisto sisälsi myös tiedot siitä, kuinka monta vuotta ennen tai jälkeen tuulivoiman käyttöönoton kaupat oli tehty. Olemassa olevaan tuulivoimapuistoon tehtyjen lisätuulivoimaloiden ei katsottu vaikuttavat tuulivoimaloiden käyttöönottovuoteen. Perusteluna linjauksessa oli arvio siitä, että tuulivoimapuiston aikaisemmin rakennetut tuulivoimalat ovat jo todennäköisesti vaikuttaneet hintoihin, jos hintavaikutuksia ylipäänsä on.
Selvityksessä huomioitiin asemaakaavoitetut ja muut alueet erikseen, sillä tyypillisesti kiinteistöt maksavat enemmän asemakaavoitetulla alueella kuin sen ulkopuolella. Hieman alle puolet tutkimusaineiston kaupoista oli tehty asemakaava-alueella ja hieman yli puolet asemakaava-alueen ulkopuolella.
Asuinkiinteistöjen hintaan vaikuttaa moni muukin asia, kuin alueen kaavoitus. Hintaan vaikuttaa paikallisten asuntomarkkinoiden yleinen kehitys, asunnon ikä, kunto, koko ja niin edelleen. Näitä parametreja ei selvityksessä ollut mahdollista tarkastella. Etäisyys kuntakeskukseen sen sijaan huomioitiin, sillä tyypillisesti asunnot maksavat sitä vähemmän, mitä kauempana ne ovat kunnan palveluista.
Tilastotieteessä on kaksi yleisintä tapaa, joilla voi analysoida käytössä olevaa tutkimusaineistoa: varianssianalyysi ja regressiomalli, joita myös tässä työssä käytettiin.
Tutkimuksen tulokset
Varianssianalyysissa verrataan asuinkiinteistökauppojen reaalisia keskihintoja toisiinsa ennen ja jälkeen tuulivoimalan käyttöönottoa. Koska kaavoitus vaikuttaa asuinkiinteistöjen hintoihin, selvityksessä tarkastelu tehtiin erikseen asemakaava-alueen kaupoista ja kaikista kaupoista (eli asemakaava, yleiskaava ja ei kaavaa) yhteensä. Varianssianalyysin mukaan kaikissa kunnissa reaaliset hinnat olivat nousseet asemakaava-alueella, mutta muutos ei ollut tilastollisesti merkitsevä. Tarkasteltaessa kaikkia kauppoja, reaaliset hinnat olivat nousseet tilastollisesti merkitsevästi. Varianssianalyysin tuloksia tulkittaessa on kuitenkin syytä huomata, että analyysissä tarkasteltiin ainoastaan tilannetta ennen ja jälkeen tuulivoiman käyttöönoton. Muut asuntomarkkinoihin ja asuinkiinteistöjen hintoihin vaikuttavat tekijät oli rajattu tarkastelun ulkopuolelle.
Regressiomallissa selitetään asuinkiinteistöjen reaalihintojen logaritmia tutkimusaineistossa olevilla muuttujilla. Regressiomallissa tutkittiin kiinteistökaupan ajankohdan avulla sitä, olivatko kiinteistöjen reaalihinnat olleet tuulivoimalan käyttöönoton jälkeen korkeammat kuin ennen käyttöönottoa. Kiinteistön etäisyydellä tutkittiin sitä, olivatko kiinteistöjen reaalihinnat korkeammat kauempana tuulivoimalasta, kuin lähempänä (alle 2,6 km) tuulivoimalaa.
Laajaan asuinkiinteistökauppa-aineistoon perustuvan empiirisen tutkimuksen tulos on selkeä, toteaa tutkimusjohtaja Pasi Holm. ”Sekä asemakaava-alueella että kaikilla alueilla yhteensä tuulivoiman käyttöönottoajankohdalla ja etäisyydellä tuulivoimalasta ei ollut tilastollisesti merkitsevää vaikutusta asuinkiinteistöjen reaalihintoihin. Kiinteistön etäisyys kunnan keskuksesta sen sijaan vaikutti negatiivisesti kiinteistön reaalihintaan.”
Ruotsista päinvastaisia tuloksia
Suomessa viitataan usein ruotsalaiseen Westlund ja Wilhelmssonin (2021) tapaustutkimukseen, jossa johtopäätös oli, että tuulivoima laskisi kiinteistöjen hintoja. Ruotsalaistutkijat käyttivät analyysissään hedonista hinnoittelumallia selittämään tuulivoimaloiden ja asuntojen hintojen välistä yhteyttä Ruotsissa. Ruotsalaisessa tutkimuksessa ei huomioitu asuntojen etäisyyttä kuntakeskukseen eikä alueiden kaavoitustilannetta. Niin Suomessa kuin Ruotsissa tuulivoimalat rakennetaan melko kauas kuntakeskuksista alueille, joissa maan ja asuntojen arvo on lähtökohtaisesti matalampi kuin lähellä kunnan keskustaa.
Lopuksi
Nyt Suomesta saadut tulokset eivät todennäköisesti lopeta keskustelua tuulivoiman vaikutuksista kiinteistöjen hintoihin. Tulokset kuitenkin toivottavasti antavat kuntapäättäjille ja osalle asukkaista varmuutta siitä, että tuulivoima ei ole uhka kiinteistöjen arvolle. Lisäksi on tärkeää huomioida, että tuulivoima tuo alueelle kiinteistöverotuloja ja elinvoimaa, josta pääsevät hyötymään kaikki kunnan asukkaat.